Calculadora · prestação + esforço
Prestação do crédito habitação
Quanto vais pagar por mês, quanto pagas de juros ao longo do contrato e que fatia do teu rendimento a casa vai comer.
Como funciona o cálculo
Usamos o sistema de amortização francês, o padrão em Portugal: prestações constantes em que, no início, pagas sobretudo juros e, com o tempo, cada vez mais capital. A fórmula: P = C × i ÷ (1 − (1 + i)⁻ⁿ), com i = TAN ÷ 12 e n = número de meses. A taxa de esforço é simplesmente a prestação a dividir pelo rendimento líquido do agregado.
Valores sem seguros nem comissões (a TAEG do banco será superior). Nos créditos de taxa variável, a prestação é revista com a Euribor. Isto não é aconselhamento financeiro: para decidir, compara as FINE de várias propostas.
Exemplo prático: a prestação de um crédito de 200 mil euros
Vejamos um casal a comprar casa com um empréstimo de 200 000 € a 30 anos. Com uma taxa anual de 3%, a prestação mensal ronda os 843 €. Se as taxas subirem para 4%, a mesma prestação salta para cerca de 955 €, mais de 110 € por mês só de diferença de taxa, o que ilustra porque a evolução da Euribor mexe tanto com o orçamento das famílias portuguesas. Ao longo de 30 anos, a 3%, o casal pagará ao banco perto de 103 000 € só em juros, além do capital emprestado.
É por isto que pequenas diferenças na taxa, ou alguns anos a menos no prazo, têm um impacto enorme no custo total. Encurtar o prazo aumenta a prestação mensal mas reduz drasticamente os juros pagos no fim.
Taxa de esforço: o número que o banco vê
Os bancos avaliam a tua taxa de esforço, a fatia do rendimento líquido que vai para pagar créditos. A referência prudencial ronda os 35%: acima disso, a aprovação fica difícil e o risco para o teu orçamento aumenta. Se a prestação da casa mais outros créditos ultrapassa um terço do que recebes, convém repensar o valor ou o prazo. Esta calculadora mostra-te a taxa de esforço para saberes onde estás antes de ires ao banco.
Taxa fixa, variável ou mista
A taxa variável (Euribor mais spread) acompanha o mercado: desce quando as taxas descem, mas sobe quando sobem. A taxa fixa dá-te uma prestação certa durante anos, protegendo-te de subidas, em troca de começares tipicamente um pouco mais alto. A mista combina as duas: fixa nos primeiros anos, variável depois. Não há resposta única, depende de quanto valorizas a previsibilidade e da tua leitura do futuro das taxas.
Além da prestação: os custos de comprar casa
A prestação é só uma parte. Comprar casa envolve entrada (habitualmente 10% a 20% do valor, que o crédito não cobre), o IMT e o Imposto do Selo na escritura, custos de avaliação e de registo, e depois o IMI anual. Convém orçamentar tudo isto, e as nossas calculadoras de IMT e IMI ajudam-te a somar o quadro completo.
Perguntas frequentes
Qual a diferença entre TAN e TAEG?
A TAN é a taxa de juro nominal do empréstimo (nos créditos indexados, Euribor + spread) e é a que esta calculadora usa para a prestação. A TAEG inclui também seguros, comissões e outros custos, por isso é sempre mais alta e serve para comparar propostas entre bancos.
Que taxa de esforço devo ter?
Como referência prática: até 35% do rendimento líquido é confortável; entre 35% e 50% exige cuidado; acima de 50% dificilmente passa na avaliação dos bancos, que ainda testam a prestação com subidas de juros.
A prestação inclui seguros?
Não. O resultado é capital + juros (sistema de amortização francês, o usado em Portugal). Seguros de vida e multirriscos, exigidos pelos bancos, somam por fora e variam com a idade e o capital.
Taxa fixa ou variável?
Na variável, a prestação acompanha a Euribor nas revisões; na fixa, fica congelada durante o prazo contratado; na mista, começa fixa e passa a variável. Simula cenários com TANs diferentes para veres o impacto antes de decidir.
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